Que savoir avant d'emprunter ?

Vous avez un projet immobilier et vous souhaitez emprunter pour le réaliser : comment devez-vous procéder ?

Sommaire

 

 

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier est une opération par laquelle un organisme prêteur met à la disposition d’un client une somme d’argent pour financer la construction ou l’acquisition d’un immeuble (logement et/ou terrain) à usage d’habitation (ou mixte).

Les crédits garantis par une hypothèque (ou autre sûreté équivalente), quel que soit leur montant ou leur objet (notamment le financement de travaux), sont également qualifiés de crédits immobiliers.

 

 

Quelles sont les différentes étapes avant de conclure un crédit immobilier ?

Pour obtenir un emprunt, vous pouvez vous adresser à votre banque, solliciter directement d’autres organismes prêteurs ou recourir aux services d’un intermédiaire en opérations de banque (courtier).

 

Un crédit immobilier peut être utilisé :

  • Pour l'achat ou la construction d'un immeuble à usage d'habitation (ou mixte) ;
  • Pour toute opération garantie par une hypothèque ou une sûreté équivalente portant sur un bien immobilier.

 

Précisions : les crédits finançant des travaux (réparation, amélioration ou entretien de l’immeuble) sans hypothèque ou sûreté équivalente, quel que soit leur montant, seront soumis au régime du crédit à la consommation à compter du 1er juillet 2016.

 

Pour permettre à votre interlocuteur d’apprécier votre situation financière, et obtenir ainsi plus rapidement une simulation de prêt, nous vous conseillons de constituer un pré-dossier de financement qui comprendra :

  • vos derniers bulletins de salaire ;
  • votre avis d’imposition sur le revenu ;
  • une copie du compromis de vente s’il a déjà été conclu.

 

 

BON À SAVOIR :

Gardez à l’esprit que l’établissement, auprès duquel vous effectuerez vos démarches, n’est pas tenu de vous accorder un crédit.

 

 

Prise de contact

Vous pourrez obtenir différentes propositions commerciales vous permettant d’éclairer votre choix.

 

À partir du 1er octobre 2016, les organismes prêteurs et leurs intermédiaires devront, dès la prise de contact, rendre disponibles de manière permanente des informations générales sur les crédits proposés, telles que la nature, la destination et la durée possibles des crédits, les types de taux proposés ou encore les modalités de remboursement. Un exemple chiffré sera explicité. Ces informations pourront être fournies sur tout type de support, papier ou électronique. La publicité du crédit fera également l’objet d’un encadrement légal renforcé.

 

Avant de déposer votre demande de prêt

Lorsque vous vous renseignerez plus précisément sur les différentes possibilités de financement adaptées à vos besoins, vos interlocuteurs vous fourniront diverses informations et explications personnalisées.

 

Lisez attentivement les conditions de chaque proposition en vérifiant, notamment, que le montant de la mensualité, la durée du prêt ainsi que le taux d’intérêt applicable correspondent à vos attentes et capacités de remboursement.


Aujourd’hui, les informations communiquées à ce stade de la négociation ne sont pas encadrées par la loi (hormis la remise d’un document publicitaire ou informatif).

 

En effet, à compter du 1er octobre 2016, l’établissement devra:

  • vous remettre une fiche d’information standardisée européenne (FISE), regroupant des informations portant principalement sur le prêteur, les principales caractéristiques du crédit, ses modalités de remboursement ou encore le taux d’intérêt. Elle vous permettra de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché.
  • vous fournir les explications adéquates vous permettant de déterminer si le contrat de crédit proposé correspond à vos besoins et à votre situation financière. Ces explications portent sur la fiche d’information standardisée européenne, les principales caractéristiques du crédit et ses effets spécifiques, y compris les conséquences en cas de défaut de paiement.

 

Enfin, au 1er juillet 2016, lorsque le crédit sera susceptible de créer des risques significatifs compte tenu de votre situation financière, votre interlocuteur devra également vous mettre en garde gratuitement. Il s’agira pour vous d’une alerte sur les difficultés potentielles que vous pourriez avoir à rembourser vos échéances, en raison d’un ratio d’endettement élevé ou de votre activité professionnelle.

 

Précisions sur l'assurance emprunteur

Si une simulation comporte un élément chiffré sur l’assurance emprunteur, il vous sera remis la notice d’information (conditions générales) du contrat d’assurance concerné ainsi qu’une fiche standardisée d’information décrivant les principales caractéristiques de ce contrat. Sur cette fiche, le coût de l’assurance sera notamment exprimé en Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA), ce qui vous permettra de comparer le coût de l’assurance proposée par votre établissement de crédit à celui de l’assurance qui pourrait vous être proposée par d’autres acteurs.

 

Informations sur l'assurance emprunteur :

L’octroi de votre crédit nécessitera certainement que vous soyez couvert par un contrat d’assurance emprunteur, dont l’objet est de garantir le remboursement du crédit principalement si votre état de santé ne vous permettait plus de travailler ou si vous veniez à décéder.

 

Votre banque vous proposera un produit d’assurance mais vous restez libre de solliciter les assureurs de votre choix. À cet effet, elle doit vous préciser les critères sur lesquels elle s’appuie pour déterminer si un contrat d’assurance emprunteur présente un niveau de garantie équivalent au contrat qu’elle distribue. Si tel est le cas, votre banque ne doit pas refuser le contrat d'assurance que vous aurez choisi.

 

Dans le cadre d’une demande d’assurance emprunteur, il vous sera demandé des renseignements relatifs à votre état de santé via un questionnaire ou une visite médicale. Si l’organisme d’assurance sollicité considère que vous présentez un risque aggravé de santé, il pourra majorer le tarif et/ou exclure certaines garanties, voire refuser votre demande. Le cas échéant, vous pourrez alors bénéficier des dispositions de la convention AERAS.

 

Bien que similaires en apparence, les nombreux contrats d’assurance emprunteur présents sur le marché peuvent être très différents, notamment en ce qui concerne l’étendue des garanties. Il convient donc de lire très attentivement les documents contractuels et tout particulièrement les paragraphes consacrés à la définition des garanties et aux exclusions.

 

 

Votre demande de prêt

Une fois votre décision prise, vous rencontrerez le conseiller de l’organisme prêteur auprès duquel vous constituerez un dossier complet, comprenant éventuellement une assurance autre que celle proposée par votre prêteur, et déposerez une demande de crédit. Celle-ci est importante pour justifier, à l’égard du vendeur, de vos diligences en vue d’obtenir un crédit immobilier.

 

L’organisme ne vous octroiera le prêt que s’il a pu vérifier que vous pourrez vraisemblablement rembourser le crédit. Il procèdera, pour ce faire, à une évaluation rigoureuse de votre solvabilité.

 

À partir du 1er juillet 2016, cette analyse sera encadrée plus précisément : le prêteur s’appuiera sur des informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives à vos revenus et dépenses. Elles seront recueillies auprès de sources internes et externes pertinentes et contrôlées via des documents vérifiables. Le prêteur sera également obligé de consulter le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).

 

Il devra vous informer de manière claire et simple des informations nécessaires pour évaluer votre solvabilité ainsi que les délais dans lesquels celles-ci devront être fournies.

 

Certains établissements ont pour pratique de vous confirmer par écrit leur accord de principe quant à l’octroi du crédit. Ces accords de principe sont généralement émis sous réserve du respect de conditions suspensives (notamment constitution d’une garantie mais aussi parfois niveau de solvabilité de l’emprunteur). Attention, ces accords de principe ne valent pas offre de crédit.

 

À partir du 1er juillet 2016, en cas de rejet de la demande de prêt, le professionnel devra vous informer dans les meilleurs délais de cette décision.

 

Le service de conseil

Sachez qu’en complément de l’activité d’octroi du crédit, à partir du 1er juillet 2016, tout prêteur pourra vous proposer un service de conseil distinct, qui consistera en une recommandation personnalisée en fonction de votre situation financière et de vos besoins. Il s’appuiera, à cet effet, sur un nombre suffisant de contrats de crédit de sa gamme.



Ce service de conseil pourra vous être également proposé par un intermédiaire en opérations de banque, qui doit alors prendre en considération un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché.



Cette activité ne pourra donner lieu à aucune rémunération autre que celle, le cas échéant, que vous accepterez (par convention) de verser. Dans cette hypothèse, le service de conseil sera qualifié d’indépendant.

 

Evaluation de la valeur du bien immobilier

L’évaluation de votre solvabilité ne repose pas sur la valeur du bien financé. Ainsi, l’expertise immobilière demeure facultative. Au 1er juillet 2016, lorsque le prêteur décidera d’y procéder, il devra veiller à ce qu’elle soit faite par un expert justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de décision d’octroi du prêt. Un document d’expertise sera rédigé sur support durable.

 

 

Crédit immobilier : quelles sont les nouvelles règles depuis le 1er juillet 2016 ?

L’ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation modifie les dispositions applicables aux crédits immobiliers afin de les harmoniser au niveau européen.

 

Ces nouvelles règles, dont la majeure partie entrera en vigueur le 1er juillet 2016, auront également un impact sur la réglementation des intermédiaires en opération de banque et en services de paiement en créant notamment un statut européen pour les intermédiaires en crédit immobilier. L'ordonnance a été complétée, à titre principal, par le décrit n°2016-607 du 13 mai 2016.

 

Les principaux changements :

  • Champ d’application : seront soumis au régime du crédit immobilier non seulement les contrats destinés au financement de l’acquisition ou de la construction des immeubles à usage d’habitation (ou mixte), mais aussi ceux garantis par une hypothèque (ou une sûreté comparable), quel que soit leur montant ou leur objet (notamment le financement de travaux). Auparavant, tous les crédits finançant des dépenses de réparation, d’amélioration et d’entretien d’un immeuble, dont le montant était supérieur à 75 000 €, entraient dans le champ du crédit immobilier. Ce ne sera plus le cas pour ceux non garantis par une hypothèque (ou une sûreté comparable), qui relèveront du régime du crédit à la consommation.
  • Renforcement de l’information de l’emprunteur : pour permettre à l’emprunteur de comparer les offres de crédit disponibles sur le marché, les organismes prêteurs et leurs intermédiaires devront mettre à disposition du public (sur tous supports : papier, site internet, …) les informations générales des produits qu’ils commercialisent ou proposent. En outre, une fiche d'information standardisée européenne (FISE), comprenant les principales caractéristiques du prêt envisagé, devra être remise au plus tard lors de l’émission de l’offre de crédit.  
  • Encadrement de l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur : l’évaluation de la solvabilité est basée sur des informations relatives aux revenus et dépenses du demandeur mais aussi sur d’autres critères économiques et financiers (épargne, actifs, dettes, engagements financiers,…). L'emprunteur en sera informé par le prêteur, au stade précontractuel,  de manière claire et simple. Par ailleurs, le prêteur aura l’obligation de consulter le FICP (fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). À l’issue de la vérification de la solvabilité, il informera, dans les meilleurs délais, l’emprunteur du rejet, le cas échéant, de sa demande de crédit.
  • Devoirs d’explication et de mise en garde : l’obligation est faite aux professionnels de fournir au consommateur des explications personnalisées lui permettant de déterminer si le prêt souhaité correspond réellement à ses possibilités de remboursement et à ses besoins. En outre, le prêteur devra mettre en garde (gratuitement) l’emprunteur si le crédit sollicité présente des risques spécifiques compte tenu de sa situation financière.
  • Évaluation du bien immobilier : elle demeure facultative. Lorsqu’il décide d’y procéder, le prêteur doit faire appel à un expert en évaluation immobilière indépendant du processus d’attribution du prêt.
  • Service particulier de conseil : le prêteur ou l’intermédiaire a la possibilité de fournir à l’emprunteur un service de conseil (payant), distinct de l’octroi de crédit et de l’activité d’intermédiation, consistant en une recommandation personnalisée afin que celui-ci puisse apprécier si le contrat de crédit proposé et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière.
  • Nouvelles modalités de calcul pour le taux effectif global (TEG), qui devient le taux annuel effectif global (TAEG), et évolution de son assiette.
  • Renforcement de l’encadrement de la publicité.
  • Exigences de compétences professionnelles pour les représentants du prêteur (obligations spécifiques de formation adaptée à leur activité).

 


Les dispositions de l'ordonnance seront applicables aux contrats dont l’offre aura été émise postérieurement à leur entrée en vigueur, soit pour la plupart d’entre elles à compter du 1er juillet 2016 et par exception le :

  • 1er octobre 2016 pour celles relatives à la publicité, à l'information générale et précontractuelle, à la FISE et au TAEG ;
  • 1er janvier 2017 s'agissant de la mention au sein de la FISE de la rémunération de l’intermédiaire de crédit ;
  • 20 mars 2017 et 21 mars 2019 pour les exigences en matière de formation des professionnels du crédit.

 

 

Quels sont les différents types de taux qui peuvent vous être proposés pour financer votre projet ?

Un taux d’intérêt fixe : il est connu à l’avance et ne peut varier. Les mensualités que vous aurez à rembourser seront donc toujours les mêmes sauf en cas de remboursement anticipé partiel et si vous souhaitez conserver la durée initiale du crédit.

 

Un taux d’intérêt variable ("capé" ou non) : il est calculé sur la base d’un indice de référence dont l’évolution aura une incidence sur le montant de la mensualité voire sur la durée du crédit. Le coût total n’est donc pas connu à l’avance.

 

À ce titre, l’établissement, lors de l’envoi de l’offre de crédit, remet une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt et un document d’information, purement indicatif, contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux.

 

On dit que le taux d’intérêt est « capé » lorsque le contrat de prêt prévoit une limitation à la hausse de la variation globale du taux d'intérêt. Une limitation à la baisse peut être également prévue.

 

Exemple :

un emprunt avec un taux de 3,5 % capé à 1 signifie que le taux d'intérêt maximum sera de 4,5% l’an. Un emprunt avec un taux de 3,5% capé à plus ou moins 1,5 veut dire que le taux d'intérêt variera entre 2% et 5%.

 

 

Quelles sont les obligations du prêteur avant que vous ne souscriviez un crédit immobilier ?

Pour permettre à l’emprunteur de comparer les offres de crédit disponibles sur le marché, les organismes prêteurs et leurs intermédiaires devront mettre à disposition du public (sur tous supports : papier, site internet,…) les informations générales des produits qu’ils commercialisent ou proposent. En outre, une fiche d'information standardisée européenne (FISE), comprenant les principales caractéristiques du prêt envisagé, devra être remise au plus tard lors de l’émission de l’offre de crédit.

 

L’obligation est également faite aux professionnels de fournir au consommateur des explications personnalisées lui permettant de déterminer si le prêt souhaité correspond réellement à ses possibilités de remboursement et à ses besoins. En outre, le prêteur devra mettre en garde (gratuitement) l’emprunteur si le crédit sollicité présente des risques spécifiques compte tenu de sa situation financière.



À l’exception de l’obligation de mise en garde applicable dès le 1er juillet 2016, ces dispositions entreront en vigueur au 1er octobre 2016.



Le prêteur doit formuler par écrit une offre préalable de crédit :

  • L'offre doit mentionner obligatoirement un certain nombre d'indications : l'identité des parties ; les caractéristiques du crédit (notamment : sa nature, son objet et ses modalités, un échéancier des amortissements pour les prêts à taux fixe, son montant, son coût total, son TEG (TAEG à partir du 01er octobre 2016), les assurances et les sûretés exigées avec une évaluation de leur coût, les conditions requises pour un transfertéventuel du prêt à un tiers) et le rappel des dispositions relatives au délai de réflexion. Pour un prêt à taux variable, l'offre doit comporter une simulation de variation des taux.
  • L’offre de crédit vous sera envoyée gratuitement sur tout support durable (papier mais aussi, le cas échéant, par voie électronique) ainsi que, s’il y a lieu, à chacune des cautions personnes physiques.
  • Le prêteur doit maintenir les conditions indiquées dans l'offre pendant un délai minimum de 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur.

Mis à jour le : 21/06/2018 15:13