Un crédit immobilier est une opération par laquelle un organisme prêteur (une banque, une société de financement) met à la disposition d’un ou plusieurs emprunteurs non professionnels une somme d’argent pour financer la construction ou l’acquisition d’un immeuble (logement et/ou terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (c’est-à-dire d’habitation et professionnel).
Tous les crédits consentis à un consommateur et garantis par une hypothèque ou une autre sûreté comparable sont soumis aux règles du crédit immobilier, quels que soient leur montant ou leur objet.
Depuis le 1er juillet 2016, un crédit accordé pour financer exclusivement les dépenses de réparation, amélioration ou entretien d’un immeuble d’habitation, est considéré comme un crédit à la consommation lorsqu’il n’est pas garanti par une hypothèque ou une autre sûreté comparable.
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Les organismes prêteurs (banques, sociétés de financement) et les intermédiaires de crédit (également dénommés intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement) doivent mettre à la disposition du public, de façon permanente, des informations générales sur les crédits qu’ils proposent.
Ces informations concernent notamment :
Elles sont délivrées gratuitement sur tout type de support (papier ou électronique) et doivent être facilement accessibles.
En pratique, consultez les sites Internet des professionnels pour obtenir ces informations.
Le taux d’intérêt proposé pour un crédit immobilier peut être fixe ou variable (révisable).
On dit que le taux d’intérêt variable est « capé » lorsque le contrat de prêt prévoit une limitation, à la hausse, de la variation globale du taux d’intérêt. Une limitation à la baisse peut être également prévue.
Exemple : Un emprunt avec un taux de 3,5 % capé à 1 point signifie que le taux d'intérêt maximum sera de 4,5% l’an. Un emprunt avec un taux de 3,5% capé à plus ou moins 1,5 veut dire que le taux d'intérêt variera entre 2% et 5%.
Le Taux Effectif global (TEG), dénommé Taux Annuel Effectif Global (TAEG) depuis le 1er octobre 2016 pour les crédits immobiliers, permet d’exprimer, sous forme de taux, le coût total du crédit.
Il intègre, outre le taux d’intérêt nominal, les frais, taxes, commissions et rémunérations de toute nature, directs ou indirects, obligatoires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées (ex : coût de l’assurance emprunteur obligatoire, frais de dossiers, frais d’hypothèque ou de caution, frais dus à des intermédiaires …).
Il est calculé au moment de l’octroi du crédit ou lors de sa renégociation.
Le TAEG est une information essentielle car il vous permet de comparer le coût total des différents crédits qui vous sont proposés. Il est mentionné dans les documents d’information qui vous seront communiqués avant la signature du contrat de crédit immobilier et dans ce dernier.
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Le TAEG ne peut être supérieur au taux d’usure applicable au moment où le crédit est accordé.
Il s’agit du taux effectif global (TEG) maximum qu’un prêteur a le droit d’appliquer à un crédit au moment où celui-ci est accordé.
Ainsi, un prêt est considéré comme usuraire lorsqu’il est consenti à un TEG (TAEG pour les crédits immobiliers) qui excède du tiers, le taux effectif moyen pratiqué par les établissements du secteur bancaire au cours du trimestre précédent.
La Banque de France détermine chaque trimestre le seuil de l'usure applicable à différentes catégories de prêts, à partir d'une enquête réalisée auprès d'un large échantillon d'établissements de crédit et de sociétés de financement.
Les seuils de l'usure sont ensuite publiés au Journal Officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Ils sont également disponibles sur le site Internet de la Banque de France.
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Aucune disposition légale n’impose à un emprunteur d’être assuré. L’assurance emprunteur n’est donc pas une assurance obligatoire.
Toutefois, un prêteur (banque, société de financement) peut considérer qu’une telle assurance est indispensable pour qu’il puisse vous accorder un crédit.
En pratique, l’emprunteur se verra quasi systématiquement imposer l’obligation de s’assurer contre les risques de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie en cas d’investissement locatif mais également d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi, en cas d’acquisition d’une résidence principale.
Un organisme prêteur (banque, société de financement) demande généralement une ou plusieurs garanties afin de se protéger du risque de non remboursement des échéances du crédit accordé (on parle alors de « défaillance de l’emprunteur »).
Les plus courantes sont l’hypothèque conventionnelle, le cautionnement (dont celui émanant d’un organisme de caution mutuelle) ou le nantissement (d’un contrat d’assurance-vie par exemple).
Depuis le 24 mai 2019 (en application de la loi relative à la croissance et à la transformation des entreprises dite « Loi Pacte »), les dispositions légales qui encadraient la possibilité pour les banques d’obliger un client à domicilier, pendant 10 ans, ses salaires ou revenus assimilés sur un compte ouvert chez elles en contrepartie d’un avantage individualisé sur le crédit immobilier (taux d’intérêt préférentiel, frais de dossier offerts, etc.) ont été supprimées.
Toutefois, dans le cadre de la négociation commerciale, la banque peut toujours vous demander de domicilier vos revenus en contrepartie d’un réel avantage individualisé sur le crédit.
Dans ce cas :
Si la banque vous fait une telle demande et que l’avantage ne vous semble pas suffisant, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.
Les offres de crédit émises entre le 1er janvier 2018 et le 23 mai 2019, contenant une clause de domiciliation des salaires ou revenus assimilés imposée par la banque pour une durée maximale de 10 ans, ne sont pas remises en cause.
Avant de modifier les conditions du contrat de crédit, le prêteur doit vous communiquer les informations suivantes :
Par ailleurs, lorsque vous souhaitez rembourser par anticipation votre crédit, le prêteur doit vous communiquer les informations nécessaires à l'examen de cette faculté, gratuitement et sans tarder après en avoir eu connaissance. Le prêteur devra vous fournir à minima des informations chiffrées afin de vous informer sur les conséquences financières d’un tel remboursement : le capital restant dû avant l’échéance du crédit, le nombre de mensualités, la durée de remboursement restant, le taux d’intérêt, etc.
La gratuité de la délivrance de ces informations ne s’applique que pour les contrats de crédit souscrits à compter du 1er juillet 2016. Néanmoins, l’établissement prêteur est libre d’appliquer tout de même cette gratuité aux crédits octroyés avant cette date et ainsi ne pas facturer l’édition de décompte de remboursement du crédit immobilier.
Oui.
Si vous éprouvez des difficultés à rembourser le prêteur peut vous proposer un ensemble de mesures adaptées à votre situation avant de prononcer la déchéance du terme du crédit et d’engager une procédure judiciaire.
Ces mesures peuvent, notamment, être :
Lorsqu’un évènement, survenu ou à venir, risque de vous mettre en difficulté financière, contactez dès que possible votre banque. Cette dernière pourrait vous proposer des solutions afin d’éviter un impayé ou encore la déchéance du terme.
Mise à jour le 3 Janvier 2025