Que faut-il savoir sur le crédit immobilier dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ?

Comment fonctionne une VEFA ?

Une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est une opération par laquelle le vendeur - promoteur immobilier - transfère immédiatement à l’acheteur la propriété du sol et des constructions existantes. Les constructions à venir, quant à elles, deviennent la propriété de l’acheteur au fur et à mesure de leurs réalisations.

Le vendeur conserve la maîtrise de l’ensemble des travaux jusqu'à leur achèvement, ce qui lui permet de mener à bien son projet de construction sans immixtion de l’acheteur.

• Le contrat de réservation

La VEFA est d’abord matérialisée par la conclusion d’un acte spécifique : le contrat de réservation. Ce contrat est aussi appelé contrat préliminaire car il précède le contrat de vente. C’est un acte par lequel le vendeur s'oblige à réserver un bien immobilier à l’acheteur. En échange, l’acheteur s'oblige à réaliser un dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert à son nom dans une banque ou chez un notaire.

Remarque :
Le contrat de réservation n’est pas obligatoire dans le cadre d’une VEFA mais sa conclusion est recommandée afin de déterminer les caractéristiques de la vente : description et situation du bien, qualité de la construction, délais d'exécution des travaux, prix…

Son contenu doit respecter un certain formalisme :

• il doit être passé par écrit ; et
• il doit comporter des mentions obligatoires.

En pratique, le contrat de réservation figure néanmoins dans la liste des pièces justificatives à fournir au soutien d’une demande de crédit immobilier.

• Le dépôt de garantie

Une fois le contrat de réservation conclu, l’acheteur effectue un dépôt de garantie sur un compte ouvert à son nom dans une banque ou chez un notaire. Les fonds ainsi déposés ne peuvent être ni cédés, ni saisis, ni utilisés jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

Si la vente aboutit, le montant du dépôt de garantie s’imputera sur le prix de vente. Si l’acheteur renonce à l’achat après l’expiration du délai de rétractation, le dépôt de garantie sera acquis au vendeur.

L’acheteur peut obtenir la restitution du dépôt de garantie en exerçant son droit de rétractation ou dans les hypothèses limitativement énumérées par la réglementation. 

Quand intervient le déblocage des fonds du crédit immobilier ? 

Contrairement à un crédit immobilier traditionnel pour lequel les fonds sont débloqués en une seule fois, dans le cadre d’une VEFA vous réglez le prix d’acquisition au moyen du financement bancaire, progressivement, en fonction de l’avancement des travaux et selon un échéancier prévu par la règlementation.

Au fur et à mesure de l’avancement de la construction, le vendeur réalise des appels de fonds et fournit un justificatif (attestation d’exécution des travaux effectués, bordereau d’avancement des travaux, …) qui sera remis à la banque pour obtenir le déblocage des fonds.

Ainsi, la particularité du crédit immobilier dans le cadre d’une VEFA réside dans son déblocage échelonné en paiements proportionnels à l’avancée des travaux :

Les obligations d’information précontractuelle de la banque sont-elles identiques à celles d’un crédit immobilier traditionnel ?

Oui. 

En phase précontractuelle, à la suite d’une demande de crédit immobilier et avant émission de toute offre de crédit, l’organisme prêteur (banque ou société de financement) est tenu par des obligations d’information similaires à celles relatives à la délivrance d’un crédit immobilier traditionnel (remise de la fiche d’information standardisée européenne (FISE), étude de solvabilité, …).

Les garanties que la banque peut exiger diffèrent-elles de celles d’un crédit immobilier traditionnel ?

Très peu.

La banque demande généralement une ou plusieurs garanties selon le profil de l’emprunteur afin de se protéger du risque de non-remboursement des échéances du crédit accordé pouvant amener à saisir le bien immobilier (on parle alors de « défaillance de l’emprunteur »).

Pour le financement d’une acquisition en VEFA comme pour le crédit immobilier traditionnel, les garanties les plus courantes sont l’hypothèque conventionnelle et le cautionnement.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (HLSPD) – en remplacement du privilège de prêteur de deniers (PPD) depuis le 1er janvier 2022 – est possible dans le cadre d’une VEFA sous certaines conditions (proposée en complément d’une hypothèque conventionnelle).

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour obtenir un crédit immobilier visant une acquisition en VEFA ?

En théorie, non. Aucune disposition légale n’impose à un emprunteur de s’assurer.

Toutefois, de manière identique au crédit immobilier traditionnel, la banque considère généralement que la souscription d’une assurance emprunteur est indispensable à la délivrance du crédit immobilier.

À quoi correspond le règlement des intérêts « intercalaires » (avant la livraison du bien immobilier acquis en VEFA) ?

Très courants en VEFA, les intérêts intercalaires sont réglés pendant la période dite « période d’anticipation ». Elle est comprise entre le déblocage du premier appel de fonds et le dernier déblocage de l’intégralité des fonds réalisé à la livraison du bien immobilier.

Les intérêts intercalaires correspondent aux intérêts engendrés par les montants qui ont déjà été débloqués. Ils augmentent donc progressivement au gré des appels de fonds.

Contrairement aux mensualités d’un prêt qui comportent généralement une part de remboursement du capital emprunté et des intérêts, les intérêts intercalaires ne sont composés que d’intérêts. Ainsi, pendant toute la phase de construction, seuls les intérêts intercalaires sont payés et le crédit ne diminue pas.

Le règlement des intérêts intercalaires intervient généralement mensuellement ou selon un échéancier précisé dans le contrat de crédit.

Le montant total des intérêts intercalaires est inclus dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG) du crédit immobilier.

En pratique, avant la livraison du bien immobilier, les banques vous proposent généralement de ne régler que les intérêts intercalaires afin d’alléger vos charges financières entre les coûts liés à votre logement actuel et ceux liés à votre futur logement.

Quelles sont les modalités de remboursement du crédit immobilier (après la livraison du bien immobilier acquis en VEFA) ?

Par principe, le mode de règlement du crédit sera ajusté selon les capacités financières et le profil de l’emprunteur.

Il est fréquent pour une acquisition en VEFA avec déblocages successifs de fonds que le remboursement du capital emprunté et de ses intérêts débute après le dernier déblocage des fonds, à la livraison du bien immobilier : c’est ce qu’on appelle le différé d’amortissement.  

Il existe deux types de différé d’amortissement :

• Le différé d’amortissement partiel (①) correspond au règlement des intérêts intercalaires et des primes d’assurance jusqu’à la livraison du bien. Le remboursement des mensualités du crédit commence quant à lui à compter de la livraison. Ce cas se rencontre en pratique pour une acquisition en VEFA à titre de résidence principale ou de résidence locative ;
• Le différé d’amortissement total (②) correspond au remboursement du capital emprunté et de tous les intérêts (intercalaires et classiques) à partir d’une date convenue avec la banque à compter de la remise des clés. Ce cas concerne généralement une acquisition en VEFA en tant qu’investisseur.

Quels sont les risques sur mon crédit immobilier en cas de retard dans la construction ?

Le contrat de crédit immobilier octroyé pour une acquisition d’un bien en VEFA repose sur un échéancier prévisionnel précis. En principe, cet échéancier prévoit que le remboursement des mensualités commence à l’issue d’une période déterminée entre le prêteur et l’emprunteur (par exemple 24 mois).

Or, il peut arriver que le promoteur prenne du retard sur les constructions (intempéries, demande de modification du logement notifiée par l’acquéreur, sol pollué, …). Dans ce cas, il est possible que vous ayez déjà à rembourser les mensualités de votre crédit alors que les constructions sont toujours inachevées.

Si vous ne pouvez pas commencer à rembourser vos mensualités, des pénalités de retard peuvent également s’ajouter.

Il est vivement conseillé de relire les termes de votre contrat de crédit immobilier et/ou de consulter votre banque afin de déterminer précisément les conséquences financières du retard pris par le promoteur sur votre financement.